Corona

Corona – was Vermieter und Mieter beachten müssen

Vorwort: Die Corona-Pandemie ist eine Herausforderung für alle Beteiligten, ob Mieter, Vermieter, Dienstleister, Mitarbeiter, etc.. Es empfiehlt sich grundsätzlich partnerschaftlich zusammenzuarbeiten und gemeinsam eine einvernehmliche Lösung zu finden.
Der Gesetzgeber hat ein Gesetz erlassen, das zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie beitragen soll. Damit sollen Mieter, die ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können, vor Kündigungen geschützt werden.

Was wird in dem Gesetzt geregelt?

Mieter, die Ihre Miete vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 [der Zeitraum kann vom Gesetzgeber verlängert werden] aufgrund der Corona-Pandemie nicht mehr leisten können, können vermieterseits nicht deswegen gekündigt werden.
Der Mieter erhält ein Zahlungsziel (Stundung), die Mietrückstände bis zum 30.06.2022 zu begleichen.
Sollte der Mieter bis zum 30.06.2022 die Rückstände nicht beglichen haben, kann vermieterseits gekündigt werden.

Darf der Mieter nun einfach die Miete nicht leisten?

Ja, wenn er einen Nachweis (z.B. eidesstattliche Versicherung, entsprechende wirtschaftliche Auswertungen,…) erbringt und glaubhaft macht, dass eine Mietzahlung nicht möglich ist (z.B. aufgrund mangelnder Liquidität). Ebenso sollte der Mieter darlegen, welche Maßnahmen er ergriffen hat, um die Corona-Auswirkungen abzumildern.

Für welche Mietverhältnisse gilt die Regelungen?

Für alle gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Pacht- und Mietverhältnisse.

Ist ein Mieter weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet?

Ja, die Mietzahlungsverpflichtung besteht weiterhin.

Was ist, wenn der Mieter zuvor schon in Zahlungsschwierigkeiten war?

Hier gilt die Kündigungsbeschränkung aus dem „Corona-Gesetz“ nicht.

Welche Folgen hat eine Stundung für den Mieter?

Der Mieter schuldet ab Fälligkeit der Miete Verzugszinsen in Höhe von 9% über dem Basiszinssatz (entspricht aktuell 8,12%) bei gewerblichen Mietverhältnissen/zwischen Unternehmern und 5% über den Basiszinssatz (entspricht aktuell. 4,12%) bei wohnwirtschaftlichen Mietverhältnissen/zwischen Verbrauchern. [Der Basiszinssatz liegt aktuell bei -0,88%]

Was kann der Vermieter tun, wenn bis zum 30.06.2022 die Rückstände aus dem Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020 nicht beglichen worden sind?

Der Vermieter hat dann wieder das Recht, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen.

Was kann der Vermieter tun, wenn der Mieter nach dem 30.06.2020 keine Mieten entrichtet?

Der Vermieter hat dann wieder das Recht, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen. Hier ist individuelle der jeweilige Mietvertrag zu prüfen oder es gilt die gesetzliche Regelung aus §543 BGB.

Was ist, wenn Mieter wegen der behördlich angeordneten Maßnahmen Geschäfte schließen müssen und sich auf §313 BGB, „Störung der Geschäftsgrundlage“ berufen wollen?

Dies ist im Einzelfall zu betrachten. Es wird empfohlen die rechtliche Beratung über einen Rechtsanwalt in Anspruch zu nehmen. Wir möchten jedoch darauf hinweisen, dass uns bislang kein Mietverhältnis bekannt ist, bei dem Mieter am 01.04.2020 die Mietflächen geräumt haben und die Mietsache an den Vermieter (z.B. zur Untervermietung) zurückgegeben haben. Vielmehr ist es so, dass unterschiedliche Ansätze für ein Abfedern von Umsatzeinbußen umgesetzt werden: Hotelbetreiber vermieten Hotelzimmer als Büro-auf-Zeit oder Home-Office-Ersatz ein, Einzelhändler/Gastronome sind weiterhin in ihrem Mietobjekt tätig und bieten Bestellungen über unterschiedlichste Kanäle (online, per Telefon, etc.) an, liefern per Lieferdienst aus oder ermöglichen eine Selbstabholung direkt oder über Schleusen. Es können folglich weiterhin Umsätze erzielt werden, wenn auch unter erheblichen Anstrengungen auf Seiten der Mieter.

Empfehlung für Mieter und Vermieter?

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie betrifft Jeden von uns. Jede Partei, Mieter, Vermieter, Dienstleister, etc. hat Verpflichtungen und muss diese Herausforderungen meistern. Einseitige Regelungen, die nur eine Partei betrachten, halten wir für nicht angemessen und für nicht akzeptabel.

Grundsätzlich sollten Mieter und Vermieter nach einer partnerschaftlichen Lösung suchen und sich individuell auf eine Stundung oder einvernehmliche Regelung einigen. Bei langfristigen Mietverhältnissen und oder hohen Mietzinsen empfehlen wir einen Rechtsanwalt zu konsultieren. In jedem Fall sollten keine Vereinbarungen mündlich getroffen werden, sondern stets die Schriftform gewahrt werden. D.h. es sollte für jede Änderung am Vertragsinhalt ein Nachtrag zum Mietvertrag erstellt werden.

Nur GEMEINSAM und ZUSAMMEN werden wir diese Herausforderung meistern und gestärkt hervorgehen!

Sollten Sie unsere Beratung oder Dienstleistung benötigen, sind wir gerne per Telefon, Email, Videokonferenz für Sie da!

Wichtiger Hinweis: bei dieser Zusammenfassung handelt es sich nicht um eine rechtliche oder steuerliche Beratung. Lediglich wird aus unserer Sicht als professionelle Marktteilnehmer die aktuelle Sachlage interpretiert und wiedergegeben unter Zuhilfenahme von Gesetzestexten, Rechtsanwälten, Presseberichten aus Fachmedien und öffentlichen Quellen (Rechtsanwalt Steven Heym LL.M. (sh[at]heymlegal.de, https://www.bundesregierung.de/breg-de/themen/coronavirus/corona-informationen-miete-verbraucherschutz-1734914, https://www.immobilienmanager.de/mietfrei-in-zeiten-der-pandemie/150/75604/ , https://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/corona-krise-pflicht-zur-mieten-zahlung-bleibt-bestehen-16708204.html, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__313.html, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html).